楼盘在售新房一年涨价不得超过3%!这个热点城市“史上最强调控”出台

2021-04-30 12:02     来源: 中国证券报

  广东楼市调控停不下来!

  继“老大哥”广州4个月内两次出台楼市调控政策、两次上调房贷利率后,东莞楼市调控也快步跟上。

  4月29日,东莞市住建局等发布《关于进一步加强新建商品住房销售价格指导的通知》,其中最受关注的当属限制新房房价,规定新房备案价上调空间控制在5%以内,未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间,由取得预售许可证(现售备案证书)后半年延长至一年,涨幅不超过3%(含本数)。

  有网友评论说,这是“史上最强调控”,相当于在房地产市场空投了一颗核弹。

  严控在售项目价格涨幅

  东莞市住建局发布的《关于进一步加强新建商品住房销售价格指导的通知》,从坚持目标导向加强房价调控、积极引导企业科学合理定价、从严控制在售项目价格涨幅、督促企业及时申请办理预售、加强商品住房明码标价监管五个方面出台房地产调控政策。

  值得关注的是,《通知》规定,经审核确认的新建商品住房申报价格,作为该项目在本年内申请办理预(现)售批次的平均申报价格,开发企业可根据拟办预(现)售楼栋的情况自行定价,但须以幢(栋)为单位申报销售价格,同一批次不同幢(栋)申报均价相差幅度不超过10%(地面建筑层数4层及以下的住宅同一批次不同幢(栋)申报均价相差幅度不超过40%),同一幢(栋)单价最高与单价最低的住宅单价相差幅度不超过25%。

  通知施行之日前已办理过预(现)售的新建商品住房项目,后续批次住宅按以下办法申报销售价格:项目如按上述的定价原则计算的控制价格低于现价,可按现价执行,如按上述的定价原则计算的控制价格高于现价,则可比上一批申报均价上涨不超过5%且不得高于计算价格。

  未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间,由取得预售许可证(现售备案证书)后半年延长至一年,涨幅不超过3%(含本数)。下调销售价格的间隔时间维持半年不变,降幅不限。

  此外,开发企业应严格执行商品房销售明码标价制度,实行明码标价和“一房一价”,在取得预售许可证后10日内,一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。

  此前曾被住建部约谈

  今年4月8日,住房和城乡建设部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人,要求切实提高政治站位,把思想和行动统一到党中央、国务院决策部署上来,充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性,牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,切实扛起城市主体责任,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

  去年,东莞楼市多个指标均创新高。合富大数据显示,2020年,东莞房地产市场供应套数为55321套,同比增长41%;成交量创过去4年最高,签约套数为64720套,同比增长34%;房价创历史最高,签约均价为24227元/㎡,同比上涨20%。

  楼市过热,导致东莞密集出台调控政策。2月27日,东莞市住建局等部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知(东建〔2021〕6号)》,堵住假离婚等政策漏洞,社保缴纳年限、首付比例均提高。

  去年7月,东莞11个部门曾联合发布“史上最严”楼市调控政策,规定非东莞户籍居民家庭在东莞购买第一套商品住房的,须提供2年内连续1年以上社保证明;购买第二套商品住房的,须提供3年内连续2年以上社保证明,暂停向其销售第三套商品住房。此外,在东莞购买的商品住房,须取得不动产权证满3年后方可交易转让。

  有助于抑制房企无序涨价

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,此次政策提出了几条控制房价的新举措,是后续各地政府、房企营销部门和购房者需要积极关注的:

  一是控制单价相差幅度。此次政策明确,同一批次不同幢(栋)申报均价相差幅度不超过10%,同一幢(栋)单价最高与单价最低的住宅单价相差幅度不超过25%。换而言之,横向看,小区不同楼盘之间的均价差异不能超过10%。纵向看,一个楼盘的最贵户型和最便宜户型价格不能超过25%。此类规定,有助于规范不同楼栋和不同楼层的定价,也减少了一些虚高价格项目的出现。

  二是控制新批次的涨幅。此次政策明确,相关项目如按既有的定价原则计算的控制价格高于现价,则可比上一批申报均价上涨不超过5%且不得高于计算价格。类似规定也是为了限制新批次项目随意涨价的做法。根据此类规定,第二批项目价格涨幅最多是第一批基础上的5%,这样有助于抑制房企随意申报价格、无序上涨的做法。

  三是减少涨价频率。此次政策明确,未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间,由取得预售许可证(现售备案证书)后半年延长至一年,涨幅不超过3%(含本数)。从此类规定可以看出,对于部分项目后续要调价的情形,必须等待一年时间才可以,且有涨幅的控制。这样可以抑制房企频频申请调价的冲动,类似频率减少也使得调价的空间减少,进而倒逼房企主动按既有价格销售。

  保利投顾研究院表示,展望后市,一线城市从市场端和资金端监管密集发声,且调控逐步蔓延至二三线城市,未来局部市场过热或被平抑。同时,随传统销售旺季到来,二季度供应增加,将带动市场需求恢复较慢的二线及三四线市场逐步改善。

【挑错】

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