“小物业”牵动“大民生”，“真心办”化解“烦心事”
住宅小区是居住生活的基本单元，也是基层社会治理的基本单元。物业公司，扎根小区、服务业主，定位是业主的好帮手、小区的大管家。
然而，随着物业管理市场化的进一步推进，业主与物业公司之间的纠纷日益增多，逐渐成为社会治理中的一个热点、难点问题。
2020年，全县物业纠纷224件；2022年，上升至482件。 如何更有效地消除物业纠纷，化解困扰业主与物业公司双方的“烦心事”？县司法局通过多年的调解经验，积极探索解决物业纠纷的新思路、新举措，多元调解将物业纠纷化解在初始阶段，努力使个案治标平纠纷、类案治本创无讼,实现物业纠纷诉前调解100％。
一
某小区27幢1单元602室业主五年前电动车放在楼下车库门前被偷，找物业调监控，没有调到，不肯缴物业费。5年来，物业费累计3080元未缴。
负责小区物业服务的公司多次催要未果后，小区物业服务公司法人向县法院对该业主提起诉讼。
立案法官认为，在该物业合同纠纷案件中，业主与物业服务公司在缴纳物业费与提供物业服务方面存在误解，从而引发矛盾。经物业服务公司同意将该诉求申请流转至县司法局调解委员会。
承办调解员接到诉讼后，立刻与业主当事人取得联系，结合案情释明法律规定和双方的权利义务，并对物业服务公司小区监控维护不到位等双方存在的问题进行调解。最终，双方都作出让步, 在缴纳物业费、加强物业管理等问题上达成共识,签订调解协议，业主也承诺在一个月内补缴物业费。
二
调解现场，业主称，物业公司对其顶楼屋面渗水、室内受潮严重的报修迟迟不落实，致使内墙多处起泡，粉刷的乳胶漆脱落、霉变，损失比较严重，应该为其修缮，否则拒缴物业费。
物业公司解释，业主家屋面渗水需要的维修资金，要按照流程逐级申报，不是今天报修明天就能修好的事情。对于业主家墙面因渗水发生霉变，公司非常同情，但公司没有维修的义务，不承担维修的责任。
调解过程中，调解员要求双方换位思考，并对照《物业管理条例》，找出各自应承担的责任和应履行的义务，指出各自均应承担相应的责任。物业公司对业主报修的事项未能及时申报、维修，给业主造成一定的损失，应承担30%的责任；业主本应足额缴纳物业费的，但由于物业公司服务不及时，业主可以少承担30%的缴费责任。
这个调解方案得到双方当事人的认可，达成调解协议。业主非常感激地说：“今天我终于听到有人为我说公道话了。”随后，业主到银行取款2000元缴给物业公司。
三
化解物业纠纷是一项复杂的社会化大工程，厘清职责、明确义务、换位思考很重要。
为此，我县在调查研究、总结经验的基础上，制定出台了《关于进一步加强物业纠纷调处的工作意见》，对住建局、社区、物业管理者、业主委员会各职能部门职责分工进行界定，构建了流程规范、对接高效的工作制度框架，分层级自下而上逐级进行调解，最终调解不成的引导当事人通过司法途径解决。
作为司法调解的主力军，县司法局非诉讼中心、县法院非诉讼分中心切实履行好组织者、推动者的重要职责，做到通盘筹划、统一指挥、统筹实施，推行联合调解原则，推动人民调解、行政调解、司法调解有机衔接，调动各方力量主动支持和参与物业纠纷化解工作，形成了齐心协力、共促和谐的良好局面。
同时，积极贯彻“在调解之中普法”理念，加强与公共法律服务中心、镇（街）和村（居、社区）法律顾问的对接，送法上门，及时为纠纷当事人提供法律咨询和法律服务，做到既调解更普法，真正做到案结事了，全力维护社会和谐稳定。 (刘国旗 姚彦祥)
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